REGLEMENT DE COPROPRIETE
TITRE I
CHAPITRE I
GENERALITES
ARTICLE 1 - L'ensemble immobilier est divisé:
1°/ En parties communes ci-dessous définies qui appartiennent
indivisément à l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux
seulement, et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de
plusieurs dans les conditions du présent règlement de copropriété;
2°l En parties privatives ci-dessous définies, qui appartiennent
divisément à chacun des copropriétaires, selon la division en lots, telle
qu'elle est indiquée dans l'état descriptif de division qui précède, et qui
sont affectées à son usage exclusif et particulier.
ARTICLE 2 - Les parties communes appartenant à l'ensemble
des copropriétaires sont qualifiées de "parties communes générales";
celles appartenant à certains d'entre eux seulement sont qualifiées de
"parties communes spéciales"
§ 1/ Parties communes générales
Les parties communes générales sont celles qui sont affectées à
l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires.
Elles comprennent notamment:
La totalité du sol, bâti et non bâti;
Les clôtures, haies et
murs séparatifs, en tant qu'ils dépendent de la copropriété;
L'entrée,
la passerelle d'entrée et de sortie de l'ensemble immobilier;
La
rampe hélicoïdale de circulation avec son escalier et son ascenseur;
Les
passages, voies de circulation et dégagements pour piétons et pour voitures à
l'intérieur de la propriété;
Les emplacements de stationnement extérieurs à usage commun;
Les jardins et espaces intérieurs, non réservés à la jouissance
exclusive d'un copropriétaire déterminé, y compris les dépendances et
équipements susceptibles d'y être installés;
Les canalisations, gaines et réseaux de toute nature d'utilité
commune tous les lots et, notamment, les tuyaux de tout-à-l'égout, les
canalisations principales d'eau et d'électricité, avec tous leurs accessoires,
le tout jusqu'à et non compris les branchements particuliers à chacun des
groupes de bâtiments;
Le local destiné au transformateur;
Les locaux collectifs affectés à l'usage ou à l'utilité de tous
les copropriétaires;
Et, en général, tous les accessoires des parties communes
ci-dessus désignées: les installations d'éclairage, les compteurs généraux, les
appareils et les équipements affectés au service général de l'ensemble
immobilier, les objets mobiliers, ustensiles et fournitures affectés à cet
usage.
Les parties communes générales ci-dessus se répartissent entre
tous les lots selon les quotités indiquées dans l'état descriptif de division
qui précède.
§ 2l Parties
communes spéciales à chaque qroupe de bâtiments
II est ici rappelé que les bâtiments A et B forment le groupe de
bâtiments A B et que les bâtiments C, D et E forment le groupe de bâtiments C D
E.
Constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des
locaux composant chacun des groupes de bâtiments, celles qui sont affectées à
l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ces copropriétaires ou à plusieurs
d'entre eux.
Elles comprennent notamment pour chaque groupe de bâtiments, mais
seulement si les choses énumérées s'y trouvent, et sans que cette énonciation
soit limitative:
Les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou
à la solidité des bâtiments: murs porteurs, piliers et poteaux de soutien,
éléments horizontaux et verticaux des structures, etc...;
Les
planchers avec leur isolation phonique, à l'exclusion des revêtements des sols
et des plafonds des parties privatives;
Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à
l'exclusion des revêtements intérieurs, des portes et des fenêtres des parties
privatives; les murs porteurs ou non, les contre-murs et cloisons de doublage,
les couvertures, charpentes, poutres et solives, les terrasses accessibles ou
non accessibles, même celles qui sont affectées à l'usage exclusif d'un seul
copropriétaire, sauf leur revêtement au dessus de l'étanchéité qui constitue
une partie privative;
Les combles des divers bâtiments;
Les façades, ornementations, décorations et éléments extérieurs
des façades, y compris les balcons, loggias et assimilés, même si ceux-ci sont
affectés à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, sauf leur revêtement
au-dessus du gros oeuvre ou de l'étanchéité qui constitue une partie privative;
Les conduites, les canalisations, tuyauteries, prises d'air,
conduits de fumée ou de ventilation avec leurs coffres, gaines et accessoires,
y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs à
l'exclusion, toutefois, des seuls branchements et raccordements particuliers à
un seul et même local privatif;
Les gouttières, chêneaux, tuyaux de descente, canalisations
d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées jusqu'à et y compris leurs
branchements sur les canalisations principales de l'ensemble immobilier;
Les canalisations de tout l'égout propre à chaque bâtiment;
Les réseaux d'assainissement avec leurs accessoires, avaloirs,
siphons, fosses de décantation, etc...;
Les colonnes, canalisations et branchements d'eau et d'électricité
particuliers à chacun des groupes de bâtiments;
La piscine de chaque groupe de bâtiments avec ses aménagements et
les équipements nécessaires à son utilisation;
Les halls d'entrée, les escaliers, cages d'escaliers et leurs
paliers, les accès, couloirs des caves et des sous-sols et tous les dégagements
communs;
Les installations d'ouverture à distance des portes d'entrée des
bâtiments avec leurs accessoires mais non compris les postes de commande situés
à l'intérieur des locaux privatifs;
Les allées de circulation des parkings et, s'il y a lieu, leurs
systèmes de fermeture, appareillage et accessoires;
Les installations de ventilation mécanique avec leurs accessoires;
Les ascenseurs avec leurs accessoires: cages, machinerie, câbles,
etc...;
Les antennes collectives de radio et de télévision, avec leurs
accessoires et câbles de distribution, mais non compris les prises dans les
locaux privatifs et leur raccordement depuis les répartiteurs de paliers;
Les locaux de recueil des ordures ménagères;
Les
locaux qui abritent les éléments d'équipement ci-dessus définis;
Les locaux destinés au service d'entretien de chacun des
bâtiments;
Et, en général, les accessoires des parties communes, leurs
parties vitrées et mobiles, leurs éléments d'équipement: éclairage, glaces,
décorations, tapis, paillassons, les appareils et objets mobiliers en
conséquence.
Les parties communes spéciales ci-dessus se répartissent entre les
lots compris dans chacun des groupe de bâtiments dans les proportions indiquées
dans l'état de répartition des charges figurant à la fin du titre III ci-après.
ARTICLE 3 - Accessoires aux parties communes
Sont accessoires aux parties communes, les droits immobiliers ci-après:
Le droit de surélever les bâtiments et d'en affouiller le sol;
Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux sur les parties non
construites du terrain qui sont choses communes;
Le droit d'affouiller ces parties de terrain;
Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
ARTICLE 4 - Indivisibilité des parties communes
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne
peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en
partage ni d'une licitation forcée.
DEFINITION DES PARTIES PRIVATIVES
ARTICLE 5 - Les parties privatives sont constituées par
les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division qui
précède, sont compris dans la composition d'un lot et, comme tels, sont affectés
à son usage exclusif et particulier.
Elles comprennent, notamment:
Les portes palières, les fenêtres, portes-fenêtres, les
persiennes, volets ou stores, ainsi que leurs chambranles, leurs châssis, leurs
accessoires et, d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux
privatifs;
Les barres d'appui des fenêtres, les garde-corps des balcons,
loggias et terrasses, à l'exclusion des parties en béton, pierres ou briques;
Les cloisons intérieures avec leurs portes;
Les carrelages, dalles, parquets et tous autres revêtements de
sol;
Les
plafonds et les planchers à l'exception de leurs gros oeuvres et structures qui
dépendent des parties communes;
Les enduits intérieurs des murs et des cloisons, quels qu'ils
soient; les peintures et papiers peints;
Les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et
affectées à son usage exclusif; les appareillages, robinetteries et accessoires
qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et
même local privatif;
Les installations de chauffage et d'eau chaude se trouvant à
l'intérieur de chaque local privatif et destinées à son usage exclusif;
Les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de
toilettes et des water-closets;
Les installations des cuisines; Les placards et penderies;
Tous les accessoires des parties privatives, tout ce qui concourt
à l'aménagement et à la décoration intérieure;
Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux
privatifs, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative.
DISPOSITIONS DIVERSES
ARTICLE 6 - Par exception aux principes ci-dessus énoncés,
les cloisons et éléments séparatifs entre locaux privatifs sont, sauf s'ils
font partie du gros oeuvre, mitoyens entre les copropriétaires voisins.
DESTINATION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
USAGE DE SES PARTIES
CHAPITRE I
DESTINATION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
ARTICLE 7 - L'ensemble immobilier est destiné à l'usage
principal d'habitation.
Toutefois, l'exercice d'une profession libérale ou de prestataire
de services pourra être exercée dans les appartements, sous réserve des
restrictions ci-après stipulées.
En outre, les sièges sociaux d'entreprises commerciales ou
artisanales et d'associations à but non lucratif n'exerçant aucune activité
politique pourront être domiciliés dans l'ensemble immobilier.
Toute vente au détail de marchandises dans les appartements est
strictement interdite.
CHAPITRE II
USAGE DES PARTIES
PRIVATIVES
ARTICLE 8 - Chacun des copropriétaires aura le droit de
jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à
la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne
rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l'ensemble
immobilier ou porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui seront
exposées ci-après.
Occupation - Les appartements devront être occupés par des personnes de
bonne vie et moeurs.
Ils seront principalement destinés à l'habitation.
Toutefois, et sous réserve que les règlements l'autorisent, il
sera permis d'y exercer les activités ci-dessus stipulées à l'article 7, à
condition que celles-ci ne causent aucun trouble exceptionnel par rapport à la
destination de l'ensemble immobilier.
Les propriétaires intéressés seront seuls responsables de
l'utilisation par eux faite de leur locaux vis-à-vis des administrations. Ils
devront justifier, s'il y a lieu, de l'obtention de toutes autorisations
nécessaires auprès du syndic.
Parkings - Les parkings ne pourront servir qu'au remisage des
automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation.
L'emploi des avertisseurs n'est autorisé que pour l'entrée et la
sortie des voitures. Il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que
pour les besoins des départs et des arrivées.
Locations - Les copropriétaires pourront louer leurs locaux comme bon
leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs
et qu'ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination
de l'ensemble immobilier telle que définie ci-dessus.
Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires
l'obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.
En tous cas, les copropriétaires resteront personnellement garants
et responsables de l'exécution de cette obligation.
La
transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des
personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par
appartement entier, sont autorisées.
Harmonie de l'ensemble immobilier - Les portes d'entrée
des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps,
balustrades, rampes et barres d'appui des fenêtres, balcons, loggias ou
terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés,
si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
La pose de stores et fermetures extérieures est autorisée, sous
réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l'architecte de
l'ensemble immobilier ou par l'assemblée générale des copropriétaires.
Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés
par un copropriétaire aux balcons, loggias et terrasses qui, extérieurement,
rompraient l'harmonie de l'ensemble immobilier.
Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun
des copropriétaires.
Utilisation des fenêtres, loggias et balcons - II ne pourra être étendu
de linge aux fenêtres, loggias ou balcons.
Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres sans être
fixé pour en éviter la chute. Les vases à fleurs, même sur les loggias ou
balcons, devront reposer sur des dessous étanches capables de conserver
l'excédent d'eau, de manière à ne pas détériorer les murs ni incommoder les
passants ou les voisins.
Les règlements de police devront être observés pour battre ou
secouer les tapis et chiffons de nettoyage.
Bruits - Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la
tranquillité de l'ensemble immobilier ne soit en aucun moment troublée par leur
fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes leur
service.
En conséquence, ils ne pourront faire aucun bruit anormal, aucun
travail, de quelque nature que ce soit, qui serait de nature à nuire à la
solidité de l'ensemble immobilier ou à gêner leurs voisins par le bruit,
l'odeur, les vibrations ou autrement.
Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu'ils soient,
alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des locaux privatifs, troublant
la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.
L'usage
des appareils de radio, de télévision, des éléctrophones et magnétophones, est
autorisée sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la
condition que le bruit en résultant ne soit pas gênant pour les voisins.
Animaux - Les animaux de nature bruyante, désagréable ou nuisible, sont
interdits. Les chiens et les chats sont tolérés, étant entendu que toutes
dégradations causées par eux resteront la charge de leurs propriétaires. En
aucun cas, les chiens ne devront errer dans les parties communes.
Antennes - L'ensemble immobilier sera équipé d'antennes collectives de
télévision.
L'installation d'antennes extérieures individuelles est interdite.
Enseignes Plaques - Toute installation d'enseigne, réclame,
panneau ou affiche quelconque sur la façade du bâtiment est strictement
interdite.
Les
personnes exerçant une profession libérale pourront apposer, dans le hall
d'entrée desservant leur local, une plaque faisant connaître au public leur
nom, profession et situation dans l'ensemble immobilier où elles exercent leur
activité. Le modèle de cette plaque sera fixé par le syndic qui déterminera
l'emplacement où elles pourront être apposées.
Réparations et entretien, accès des ouvriers - Les copropriétaires
devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations ou des travaux
d'entretien qui seraient nécessaires aux parties communes quelqu'en soit la
durée et, si besoin est, livrer accès au syndic, aux architectes,
entrepreneurs, techniciens et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire
ces travaux.
Les
copropriétaires devront souffrir le passage dans leurs parties privatives des
câbles, canalisations et conduits qui desserviraient des éléments d'équipement
commun ou d'autres locaux privatifs, ainsi que l'implantation des robinets de
purge, regards, etc... y afférents.
Tout
copropriétaire possédant un local dans lequel se trouvent des gaines, trappes,
regards, compteurs, canalisations communes, câbles électriques ou
téléphoniques, devra en tout temps laisser le libre accès aux entreprises ou
administrations spécialisées pour leur entretien, leur réparation, le relevage
des compteurs ou encore la réalisation de nouveaux branchements. Cette
disposition intéresse, notamment, les garages et les caves.
Libre accès - En cas d'absence prolongée, tout occupant devra laisser
les clés de ses locaux privatifs à une personne résidant effectivement dans la
commune de la situation de l'ensemble immobilier. L'adresse de cette personne
devra être portée à la connaissance du syndic. Le détenteur des clés sera
autorisé à pénétrer dans les locaux.
Entretien des canalisations d'eau et robinetterie - Afin d'éviter les fuites
d'eau et les vibrations dans les canalisations, les robinets et chasse des W.C.
devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations
exécutées sans retard.
En
cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait devra réparer les
dégâts et rembourser la dépense d'eau supplémentaire.
Pendant
les gelées, il ne pourra être jeté d'eau dans les conduits extérieurs
d'évacuation.
Chauffage - Ne peuvent être utilisés que les appareils de chauffage
individuel conformes à la contexture de l'ensemble immobilier. Toutefois,
l'utilisation des poêles à combustion lente est interdite.
Modifications - Chaque copropriétaire pourra modifier la disposition
intérieure de ses locaux sous réserve, cependant, de ne pas nuire à la solidité
de tout ou partie de l'ensemble immobilier. Il sera responsable de tous
affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ses travaux.
Le copropriétaire devra aviser préalablement le syndic de ces
travaux.
Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la
surveillance de l'architecte choisi par le syndicat. Dans ce cas, les honoraires
de l'homme de l'art seront à la charge du copropriétaire faisant exécuter les
travaux.
Surcharge des planchers - II ne pourra être placé ni entreposé aucun
objet dont le poids excéderait la limite de charge des planchers, afin de ne
pas compromettre leur solidité ou celles des murs et de ne pas détériorer ou
lézarder les plafonds.
Responsabilités - Tout copropriétaire restera responsable à
l'égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par
sa faute ou sa négligence ou celles des personnes dont il doit répondre ou par
le fait d'un bien dont il est légalement responsable.
CHAPITRE III
USAGE DES PARTIES COMMUNES
ARTICLE 9 - Chacun des copropriétaires pourra user librement des
parties communes, pour la jouissance de ses parties divises, suivant leur
destination propre, telle qu'elle résulte du présent règlement, à condition de
ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des
limitations ci-après stipulées.
Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation
intérieure qui pourrait être édictées pour l'usage de certaines parties
communes et le fonctionnement des services collectifs et des éléments
d'équipement commun.
Emplacements
extérieurs de stationnement - Les emplacements
extérieurs de
stationnement à usage commun ne devront,
en aucun cas, être utilisés privativement par l'un des copropriétaires
pour le stationnement d'un véhicule lui appartenant, leur usage premier étant destiné au stationnement des véhicules visiteurs.
Ces
emplacements extérieurs de stationnement ne pourront être utilisés que pour
garer des véhicules de tourisme. En aucun cas ils ne pourront être utilisés à
titre de débarras, aucune épave, aucune voiture en cours de réparation ne devra
y stationner.
Encombrement - Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties
communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage
personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les
allées et voies de circulations, les entrées, couloirs, escaliers et paliers
devront être laissés libres en tout temps. Ils ne pourront en aucun cas servir
de garages à bicyclettes, à motocyclettes, à voitures d'enfants ou autres.
Les espaces libres et jardins entourant les bâtiments, ainsi que
leurs aménagements et accessoires, les allées de desserte et les voies de
circulations devront être conservés par les occupants dans un état de
rigoureuse propreté.
En cas d'encombrement d'une partie commune en contravention avec
les présentes stipulations, le syndic est fondé à faire enlever l'objet de la
contravention, quarante huit heures après mise en demeure par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, aux frais du
contrevenant et à ses risques et périls. En cas de nécessité, la procédure
ci-dessus sera simplement réduite à la signification faite par le syndic au
contrevenant, par lettre recommandée, qu'il a été procédé au déplacement de
l'objet.
Couloirs et circulations - Dans le cas où un seul et même copropriétaire
serait propriétaire de plusieurs appartements, caves ou parkings, il aura la
faculté de les réunir à ses frais.
Si un couloir ou une circulation dessert exclusivement ces
appartements, caves ou parkings, il sera automatiquement autorisé à en jouir et
ainsi à l'adjoindre à la totalité des lots pour les réunir.
Si des travaux sont nécessaires pour réunir ces lots et adjoindre
une fraction de desserte à ces lots, ils devront être entrepris après
consultation et accord de l'architecte de l'ensemble immobilier et après
notification de cet accord au syndic, si ces travaux interviennent après
achèvement du bâtiment concerné.
Cette modification ne devra gêner, en aucune façon, les autres
copropriétaires du niveau intéressé, afin que chacun d'eux bénéficie d'une
utilisation normale de son lot.
D'autre part, préalablement à toute cession séparée des lots, dont
les locaux auront donné lieu à réunion, le propriétaire devra rétablir, dans
son état primitif, les paliers, les couloirs ou dégagements desquels ou d'une
partie desquels il avait la jouissance et, si besoin est, refaire la peinture
de l'ensemble des paliers ou des couloirs, ou des dégagements, de façon à
donner ceux-ci une présentation homogène.
Ce droit à jouissance concédé, en vertu de la clause ci-dessus, ne
donnera lieu à aucune modification de la répartition des charges, du fait qu'il
n'apportera pas d'augmentation la valeur relative des lots concernés.
Piscines - L'usage de chaque piscine et de ses aménagements
respectifs sont exclusivement réservés aux copropriétaires ou occupants des
lots constituants des appartements compris dans chacun des groupes de bâtiments
et, s'il y a lieu, à leurs invités.
Le nombre d'invités par appartement devra être compatible avec la
capacité de chaque piscine et l'utilisation qui en est faite par les résidents.
Les utilisateurs de la piscine agiront à leurs risques et périls.
Ils devront effectuer les opérations de déshabillage et de
réhabillage dans leurs appartements ou dans ceux des personnes les ayant invités.
Une tenue de bain décente sera exigée. Il sera notamment interdit:
-
de causer des dégradations aux installations de la piscine;
-
de jeter dans la piscine des détritus quelconques;
-
de pratiquer des jeux violents ou des bousculades pouvant nuire à
la tranquillité ou à la sécurité de la piscine;
L'accès à la piscine est interdit à un mineur de moins de 10 ans,
s'il n'est pas accompagné d'une personne adulte chargée plus spécialement de le
surveiller.
Les utilisateurs devront respecter la réglementation relative aux
piscines, concernant les horaires et les modalités d'utilisation
complémentaires, qui pourrait être établie en assemblée générale
Services collectifs et éléments d'équipement - Les personnes utilisant
les ascenseurs devront se conformer aux dispositions d'usage et spécialement
veiller à la fermeture des portes palières.
Il ne pourra être fait usage des ascenseurs pour les déménagements
et aménagements ou pour monter les approvisionnements, quels qu'ils soient,
sans mise en place préalable d'un équipement de protection de la cabine.
Les copropriétaires pourront procéder à tous branchements,
raccordements sur les descentes d'eaux usées et sur les canalisations et
réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone et, d'une façon générale, sur toutes
les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la
limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer un trouble anormal aux
autres copropriétaires.
L'ensemble des services collectifs et éléments d'équipement commun
étant propriété collective, un copropriétaire ne pourra réclamer de
dommages-intérêts en cas d'arrêt permanent, pour cause de force majeure, ou de
suspension momentanée, pour des nécessités d'entretien ou des raisons
accidentelles.
Aspect extérieur de l'ensemble immobilier - La conception et
l'harmonie générale de l'ensemble immobilier devront être respectées sous le
contrôle du syndic.
Toute enseigne ou publicité quelconque est interdite, tant sur les
bâtiments et les clôtures que dans les espaces libres.
Toutefois,
l'apposition d'écriteaux provisoires annonçant la mise en vente ou la location
d'un local de l'ensemble immobilier sera tolérée.
Dispositions diverses - Les copropriétaires devront respecter toutes
les servitudes et autres sujétions qui grèvent ou pourront grever la propriété.
Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des
dégradations causées aux parties communes et, d'une manière générale, de toutes
les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou
d'une utilisation non conforme à la destination des parties communes que ce
soit par son fait, par le fait de ses locataires ou par celui des personnes se
rendant chez lui.
En cas de carence de la part d'un copropriétaire à l'entretien de
ses parties privatives, tout au moins pour celles visibles de l'extérieur,
ainsi que d'une façon générale pour toutes celles dont le défaut d'entretien
peut avoir des conséquences à l'égard des parties communes ou des autres
parties privatives ou de l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, le
syndic, après décision de l'assemblée générale, pourra remédier à cette
carence, aux frais du copropriétaire défaillant, après mise en demeure par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet pendant
un délai d'un mois.
CHAPITRE IV
SERVICE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
ARTICLE 10 - L'assemblée générale fixera les conditions
d'utilisation des équipements collectifs, ainsi que le nombre et la catégorie
de personnel chargé du service de l'ensemble immobilier.
Le syndic engagera et congédiera le personnel, il fixera les
conditions de son travail.
A titre provisoire et précaire, le gardiennage de l'ensemble
immobilier sera assuré par un gardien logé par la copropriété dans l'ensemble
immobilier.
A cet effet, la S.C.A. BEAUSEJOUR s'engage à mettre à la
disposition du syndicat des copropriétaires le studio 209 (lot 165), le parking
450 (lot 128) et la cave 82 (lot 70) pour une redevance égale à un loyer
habituellement pratiqué dans la commune pour des locaux similaires.
Ce service de gardiennage sera assuré pendant une durée minimum de
trois années à compter de la première occupation de l'ensemble immobilier. A
l'issue de cette période l'assemblée générale pourra poursuivre ou mettre fin à
ce service.
TITRE III
CHARGES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
ARTICLE 11 - Les dispositions du présent titre ont pour
objet de définir les différentes catégories de charges et, pour chacune
d'elles, de fixer les lots entre lesquels elles doivent être réparties et la
quotité que devra en supporter chacun de ces lots.
Toutefois,
les copropriétaires qui aggraveraient les charges par leur fait, celui de leurs
locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et
dépenses ainsi occasionnés.
CHAPITRE I
PRINCIPES
ARTICLE 12 - Les charges de l'ensemble immobilier sont
ventilées en charges générales et en un
certain nombre de charges spéciales.
Les
différentes charges ne sont pas réparties d'une manière absolue dans la
proportion du droit de chacun dans la copropriété des choses communes, mais en
raison de la nature de celles-ci, de leur affectation et de l'usage que seront
appelés à en faire les différents copropriétaires.
A
ce sujet, il est ici rappelé les dispositions de l'article 10 de la Loi du 10
Juillet 1965:
Article 10: Les copropriétaires sont tenus de participer aux
charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement
commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à
l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la
conservation, l'entretien et l'administration des parties communes
proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots, telles que
ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque
lot dans chacune des catégories de charges.
D'une
façon générale, la ventilation de certaines dépenses entre charges générales et
charges spéciales pourra être effectués forfaitairement par le syndic, après consultation,
s'il y a lieu, de tout technicien.
C'est
ainsi, qu'en l'absence de compteurs divisionnaires d'électricité, il sera
procédé à la ventilation des consommations entre les divers circuits
d'éclairage et les installations d'ascenseurs, forfaitairement sur la base des
consommations périodiques établie par un technicien en fonction de la puissance
des installations, de la fréquence et de la durée théorique de leur
fonctionnement. Il en sera de même pour la ventilation de la consommation d'eau
pour les besoins de l'arrosage des espaces verts collectifs et des piscines.
CHAPITRE II
CHARGES GENERALES
ARTICLE 13-Définition
Les
charges générales comprennent toutes les dépenses communes, à l'exception de ce
qui sera dit au chapitre ci-après en ce qui concerne les charges spéciales,
c'est dire:
Les primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances
contractées par le syndicat au titre de l'ensemble des parties communes, tant
générales que spéciales;
Les frais d'administration de la copropriété, honoraires du
syndic, frais de fonctionnement du syndicat et du conseil syndical;
Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et
dénomination que ce soit, auxquels seraient assujettis les parties communes
générales.
Les frais d'aménagement et d'entretien de l'ensemble de la
propriété, avec ses abords et ses clôtures;
Les frais d'entretien, d'aménagement et de réfection de la
passerelle d'accès et des voies de desserte de l'ensemble immobilier, passages,
allées, rampes de descentes des véhicules, dégagements etc...., avec leurs
éléments d'équipement et d'éclairage;
Les frais d'entretien, d'aménagement et de réfection des jardins
et espaces verts, des éléments d'équipement installés dans lesdits jardins
ainsi que des passages, allées et dégagements;
Les frais d'entretien, d'aménagement et de réfection des
emplacements de stationnement à usage commun;
Les frais d'entretien, de réfection et de remplacement des réseaux
généraux de distribution d'eau et d'électricité, le tout à l'exclusion des raccordements
et des canalisations particulières à chacun des groupes de bâtiments;
Les frais d'entretien, de réfection et de remplacement des réseaux
d'égouts et d'assainissement, le tout à l'exclusion des raccordements et des
canalisations particulières à chacun des groupes de bâtiments;
Et, d'une manière toutes les dépenses communes qui ne sont pas
considérées comme charges spéciales au titre des dispositions ci-après.
ARTICLE 14 – Répartition
Les
charges énoncées ci-dessus seront réparties entre tous les copropriétaires au
prorata des quotes parts de copropriété dans les parties communes contenues
dans leurs lots, dans les proportions indiquées dans le tableau de répartition
des "Charges générales" figurant à la fin du présent titre.
CHAPITRE III
CHARGES SPECIALES
§ 1°/ Charges relatives à
chacun des groupes de bâtiments
ARTICLE 15-Charges communes
aux lots compris
dans chacun des groupes de bâtiments
1°/ Définition
Les
charges communes à tous les lots compris dans chacun des groupes de bâtiments A
B ou C D E comprennent:
Les
frais d'entretien, de réparation et de reconstruction relatifs aux éléments et
parties des bâtiments, tels que les frais de réparation de toute nature,
grosses ou menues, à faire aux gros murs, (sauf cependant les menues
réparations à faire aux gros murs l'intérieur des locaux privatifs), la
toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations et branchements d'eau et
d'électricité, aux tuyaux de tout l'égout, ceux d'écoulement des eaux pluviales
et usées (sauf pour les parties intérieures à l'usage exclusif de chaque local
privatif), aux entrées des bâtiments, aux escaliers et aux paliers d'étage, aux
couloirs et corridors communs et, d'une manière générale, tous les frais
d'entretien, de réparation et de reconstruction à faire aux parties communes
spéciales chacun des groupes de bâtiments;
Les
frais de ravalement des façades, auxquels s'ajouteront, mais seulement
lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de
nettoyage, de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des
persiennes, des garde corps et appuis des balcons et fenêtres de chaque
appartement, bien que ces choses soient propriété privatives;
Les
frais d'entretien, de réparation, de réfection et de remise en état de
l'équipement V.M.C., extracteurs, réseaux de gaines, équipements et accessoires
y relatifs, ainsi que le coût de l'électricité nécessaire au fonctionnement des
installations.
Les
réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des W.C., lorsque
la cause ne pourra en être exactement déterminée;
Les
frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de propret des parties communes;
L'achat,
l'entretien et le remplacement des poubelles et des divers ustensiles
nécessaires pour le nettoyage et l'entretien de chaque bâtiment;
Les
frais d'entretien et le remplacement de l'installation électrique à usage
commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif.
La
présente énumération est purement énonciative et non limitative.
2°/ Répartition
Les charges énumérées ci-dessus seront réparties entre les lots
compris dans chacun des groupes de bâtiments dans les proportions indiquées
dans le tableau de répartition des charges spéciales des "Blocs de
bâtiments" (Bloc Bât. A-B et Bloc Bât. C-D-E) figurant la à fin du présent
titre.
§2°/
Charges relatives aux équipements communs
ARTICLE 16 - Charges d'eau froide
1"/ Définition
Les charges d'eau froide comprennent le coût de l'eau consommée
par la copropriété et les frais éventuels de location du ou des compteurs.
2°/ Répartition
Les charges énumérées ci-dessus seront, après déduction de la
consommation afférente à l'usage des parties communes et des piscines, selon le
relevé des compteurs défalcateurs ou estimée forfaitairement par le syndic,
réparties entre les lots formant des appartements, dans les proportions
indiquées dans le tableau de répartition des charges spéciales "Eau
Froide" figurant à la fin du présent titre.
Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires pourra décider
de l'installation de compteurs individuels dans chacun des locaux privatifs
desservis.
Le coût de l'eau consommée sera alors réparti entre les locaux au
prorata des consommations indiquées par les compteurs individuels installés. La
différence susceptible d'exister entre le total des consommations individuelles
et celle relevée au compteur général de l'ensemble immobilier sera comprise
dans les charges générales.
En outre, les propriétaires des locaux munis de compteurs
supporteront, par parts égales, les frais éventuels de location de ces
compteurs.
ARTICLE 17-Piscines
1°/ Définition
Les
charges spéciales piscines comprennent tous les frais de fonctionnement,
d'entretien, de réparation, de réfection et de remise en état de chaque piscine
et de ses équipements techniques, ainsi que les frais d'aménagement et
d'entretien de ses installations extérieures.
2°/ Répartition
Les charges énumérées ci-dessus seront réparties, pour chacune des
piscines, entre les seuls lots formant des appartements compris dans chacun des
groupes de bâtiments intéressés dans les proportions indiquées dans le tableau
de répartition des charges spéciales "Piscines" (Piscine A-B et
Piscine C-D-E) figurant à la fin du présent titre.
ARTICLE 18 - Charges d'ascenseurs
1°/ Définition
Ces charges comprennent:
-
L'entretien et même le remplacement des ascenseurs, de leurs agrès
et accessoires, ainsi que les dépenses de fonctionnement de ces appareils
(consommation d'électricité, location des compteurs, révisions périodiques);
-
L'assurance contre les accidents causés par les ascenseurs, si la
prime y afférente peut être individualisée.
2°l Répartition
II est ici précisé que l'ensemble immobilier comporte 7
ascenseurs.
L'ascenseur situé dans la rampe hélicoïdale, dénommé ascenseur
central, dessert l'ensemble de la propriété partir du niveau de la voie
publique.
Le groupe de bâtiments A B comporte par 3 ascenseurs A1, A2 et B
lesquels desservent l'ensemble des lots compris dans ce groupe de bâtiments
.
Le groupe de bâtiments C D E comporte 3 ascenseurs C1, C2 et E.
Les ascenseurs 01 et 02 desservent l'ensemble des lots compris dans ce groupe
de bâtiments et l'ascenseur E uniquement les lots compris dans le bâtiment E.
Ceci précisé, les charges énumérées ci-dessus seront réparties,
savoir:
-
Les charges
afférentes l'ascenseur central entre
tous les lots de l'ensemble immobilier;
-
Les charges afférentes aux ascenseurs A1, A2 et B entre les lots
N° 1 à 191 et 301 à 332;
-
Les charges afférentes aux ascenseurs 01 et 02 entre les lots N° 401 à 616, 701 à 734 et 801 à 818;
-
Les charges afférentes l'ascenseur E entre les lots N° 807 à 818;
Dans
les proportions indiquées dans le tableau de répartition des charges spéciales
"Ascenseurs" (Ascenseur Central, Ascenseur A1-A2-B, Ascenseur 01-02
et Ascenseur E) figurant à la fin du présent titre.
ARTICLE 19 - Charges des antennes collectives
1°/Définition
Les charges spéciales aux antennes collectives de radio et de
télévision comprennent tous les frais d'entretien, de réparation et même de
remplacement des installations jusqu'au branchement spécial à chaque local
privatif.
2°/ Répartition
Les charges énumérées ci-dessus seront réparties, installation par
installation, par parts égales entre les seuls locaux desservis par chacune des
installations.
ARTICLE 20 - Charges des portiers électriques
1°/ Définition
Les charges des portiers électriques comprennent tous les frais de
fonctionnement, d'entretien, de réparation et même de remplacement des
installations à l'exception des appareils de commande installés dans les locaux
privatifs.
2°/ Répartition
Les charges énumérées ci-dessus seront réparties, installation par
installation, par parts égales entre les seuls locaux desservis par chacune des
installations.
CHAPITRE IV
CHARGES DIVERSES
ARTICLE 21 - Balcons:
Les copropriétaires ayant l'usage exclusif de balcons supporteront
personnellement la charge du nettoyage et de l'entretien courant des revêtement
de sol et la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient, le tout sous
le contrôle et éventuellement, la surveillance de l'architecte de la
copropriété. Les autres dépenses de réparation et de réfection constitueront
des charges communes et seront comprises dans les charges générales.
ARTICLE 22 - Cloisons mitoyennes
Les dépenses relatives aux cloisons séparatives des locaux
privatifs seront supportées par parts égales entre les copropriétaires
mitoyens, à moins qu'elles n'aient été rendues nécessaires par des désordres
affectant le gros oeuvre et non imputable à ces copropriétaires, auquel cas
elles constitueront des charges communes et seront comprises dans les charges
générales.
ARTICLE 23 - Reprise des vestiges:
En
cas de réparation ou de reconstruction, la valeur de reprise ou le produit de
la vente des vieux matériaux, équipements ou vestiges bénéficiera aux seuls
copropriétaires qui auront supporter les frais des travaux.